新加坡购房：银行贷款指南

如果你打算在新加坡买房，那么你很可能需要向银行申请房贷。这篇文章将为你介绍相关基本信息。

贷款资质

只要你有资格在新加坡买房，那么你就可以向银行申请购房贷款，即使是外国人也是可以的。不管你是上班族、自雇人士，都可以申请，甚至连不在新加坡生活的投资者也可以申请。但请注意，你必须要有工作收入证明才能贷到款。

贷款流程

想要获得贷款的第一步是向银行申请IPA（In - Principle Approval，原则性批准信），银行会综合考察购房者的收入、工作、年龄、资产、信用记录等情况，给出一个贷款额度，以及适用的各种贷款方案，这意味着银行在原则上同意为购房者提供什么样的贷款服务，但IPA并不是正式法律文书。IPA批准流程可能需要7-30天，具体要看你提供的材料是否及时、完整、准确。一般来说，IPA 的有效期为 2周-1个月。

建议在这一阶段申请一个高一点的IPA额度，因为在获批后可以要求降低额度，但反过来，一旦你支付了定金，到时再想提高额度就不一定能成功了。

然后，如果你决定向银行贷款，银行会给你一封贷款协议书（Letter of Offer，简称 LO），其中会列出所有重要信息，如贷款金额、利率和贷款锁定期。只有购房者和银行双方签署了这份贷款协议书，贷款协议才正式生效。你就可以行使选购权书（Exercise OTP），完成购置房产的交易。

新加坡办理房贷的流程：

1. 对比多家银行的贷款方案，选定1~2家银行作为备选
2. 申请 IPA
3. 银行发放 IPA
4. 选定心仪房源，向银行提交贷款申请
5. 银行对房产进行估价
6. 银行批准贷款申请
7. 银行通知律师准备相关合同
8. 签订房屋贷款协议
9. 律师登记贷款协议
10. 向银行支付其它相关费用
11. 银行发放贷款
12. 开始还月供

向银行申请房贷需要提交的常规资料：

• 身份证件（NRIC）复印件
• 最近的薪资单（3 个月）
• 最近的个人所得税单（NOA）(近2 年)
• 最新的公积金普通户头结单
• 最新的是否名下拥有组屋查询单

贷款额度

你能获得的贷款金额受多方面因素影响。主要包括：

总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）

这个指标适用于购买各种类型住宅的情况。
总偿债比率规定，借款人每月总收入只有 55% 可用于偿还债务。这些要偿还的债务包括你的所有贷款，包括（但不限于）你的房贷、车贷、信用卡欠款、其他个人贷款。这意味着，如果你还有上述这些其他贷款，那么房贷的额度会受到影响。
月收入包括固定收入与非固定收入，比如奖金、津贴、提成、房租收入等；自雇人士属于非固定收入，因为不稳定，在申请贷款的时候一般只将实际收入的 70% 算进月收入。

房贷偿还比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）

这个指标仅适用于购买组屋（HDB）和执行共管公寓（EC）的情况。
房贷偿还比率（MSR）是指你每月的总收入中用于偿还房贷的比例。目前房贷偿还比率的上限为 30%，例如，假设你每月收入为5000元，那么你最多只能用其中 1500 元来偿还房贷。

总偿债率（TDSR）和房贷偿还比率（MSR），目的是促使购房者选择可负担的房子，防止杠杆加得过高，从而带来断供的风险。

贷款与估值比率（Loan To Value，LTV）

LTV指贷款金额占房产价值（或购买价格，以较低者为准）的比例，即能够贷款几成。购买首套房贷款比例最高为 75% 。剩下的 25% 之中，下定金的5% 必须以现金支付，另 20% 可以使用现金，以及你的公积金普通户头（CPF-OA）存款进行组合支付。
计算公式：房产价值= 首付（5% 的现金 + 20% 的现金和/或 CPF OA） + 房贷（最高75%LTV）

注意，有一些购买二手房的情况，实际购买价格会高于房产估价。例如，你打算购买一套二手房，卖家报价100万，银行估价为98万，那么这2万的差价被称为现金溢价（Cash Over Valuation，简称 COV）。贷款时以二者较低为准，所以最多只能贷款98万×75%=73.5万，那么剩下的26.5万首付款必须使用现金或/和公积金支付。如果使用公积金，最多能用98万×20%=19.6万，则至少有6.9万需要现金支付。
注：购买新房不会出现COV的情况。

如果贷款额度不够怎么办？
假如你想买一套100万的房子，银行评估你的情况最多只给到50万的贷款额度，没有达到最高75%的比例，这时你可以选择：
1. 提高首付占比，支付50万的首付款
2. 缩减购房预算，考虑总价更低的房源
3. 通过验资提高房贷额度。此时的贷款额度与最高贷款额度差额为25万，银行会根据这25万差额计算出一个金额，要求你存入银行这笔金额（通常这笔金额高于25万）。银行根据贷款者的资信条件可能提出全部资金可以只在银行放1天，也可能其中一部分放一天，另一部分定存n年。这种就是经常所说的show fund，它可以曲线救国，提高你的贷款额度。
4. 总之，要根据自己的实际情况制定合理的购房预算和还贷计划，避免现金流出现问题，造成损失。

房贷利率

目前，新加坡房贷固定利率在 2.5% ~ 2.8% 之间，在全世界范围内都属于较低的。房贷利率有2种模式：

固定利率（Fixed Rate）

整个贷款期内，贷款利率保持不变。万一之后市场利率上升了，你仍可以保持在较低利率，节省利息；但万一日后市场利率下降了，则需要比别人多支付一些利息。固定利率的好处在于，比较安稳，不需要时刻关注利率变化。适合收入比较固定，或是不想为此操心的购房者。固定利率一般都会略微高过同期市场上的浮动利率。

浮动利率（Floating Rate）

根据某个基准利率（SORA利率）的变化而变化。浮动利率=SORA +Spread（调整利差）。浮动利率好处在于比较灵活，如果基准利率下将，那么月供也会随之下降; 但在利率上升期时，采用浮动利率的月供就会远高于固定利率。

注：对于还未建成的新公寓（期房），银行只提供浮动利率方案，不提供固定利率。公寓建成以后通常会有一次免费更换方案的机会。

月供方式

不同于中国，新加坡只有“等额本息”这一种月供模式。等额本息指的是在同一利率下，整个还款期内，每个月的还款金额（本金+利息）固定不变。每月偿还的本金和利息的比例会随着时间的推移发生变化，最初偿还的利息较多，本金较少；随着贷款余额的减少，本金偿还的部分逐渐增加，利息部分逐渐减少，但每月还款的总额保持不变。如果要提前偿还部分贷款，还的是本金，然后下个月的还款会重新计算。

锁定期

锁定期（Lock-in Period）指的是贷款方案的有效期。在锁定期内如果需要提前偿还部分或者全部房贷，或者通过现有银行/其他银行进行再融资甚至卖房，则可能需要缴纳手续费。如果有提前还款的可能性，可以在办理房贷时和银行商议，有些银行贷款方案可能会承诺免除这一手续费。
如果签订了有锁定期的贷款方案，锁定期过期之后，银行会自动将其更换为更高的浮动利率。所以建议在锁定期到期前3-4个月，着手在市场上寻找更优惠的贷款方案。

新加坡常见银行

1.新加坡本地银行：
• UOB 大华银行
• OCBC 华侨银行
• DBS 星展银行
• Hong Leong Finance 新加坡丰隆金融公司

2.海外银行：
• Standard Chartered 渣打银行
• Citibank 花旗银行
• HSBC 汇丰银行
• Maybank 马来亚银行
• CIMB 联昌国际银行
• RHB 马来西亚兴业银行