银行贷款须知：原则性批准信IPA/AIP

在新加坡购房，很多购房者会选择向银行申请房贷，尤其是考虑到新加坡的银行贷款利率相对较低。而在贷款流程中，IPA（In-Principle Approval，原则性批准信）是一个非常重要的环节。本文将详细介绍新加坡买房贷款中的IPA，帮助你更好地理解和准备贷款过程。

什么是IPA?

IPA 是银行对购房者初步评估后发放的一种文件，它表明银行在原则上同意为购房者提供一定额度的贷款服务。但需要明确的是，IPA 并非正式的法律文书，它只是银行的一种意向性表示。这意味着，虽然购房者拿到了 IPA，但在后续的购房流程中，仍需满足银行的其他要求并完成一系列手续，贷款才会最终落实。

当购房者获得 IPA 后，如果决定向银行贷款，需要办理进一步的手续，然后和银行签署贷款协议书（Letter of Offer，简称 LO），这个才是正式的贷款协议。LO会列出所有重要信息，如贷款金额、利率和贷款锁定期，等等。贷款协议生效后，银行发放贷款，购房者开始还月供。

关于IPA有以下几点需要注意：
 有效期：一般来说，IPA 的有效期为 2周-1个月。购房者需要在有效期内着手办理后续贷款手续，否则IPA可能会失效。
 有效性：IPA并不是最终的贷款批准，而只是意向性的批准。在正式申请贷款时，银行可能会根据最新的政策和购房者当下实际情况，进行再次审核。
 费用：申请IPA通常不需要额外费用。

IPA有什么用处？

 明确自己是否能够贷款。否则，如果在交完选购权费（Option Fee，相当于定金，二手房1%/ 新房5%）后，发现没有贷款资格或者贷款额度不够，无法继续买房，那么卖方可以没收这部分定金不予退还。
 明确贷款额度。IPA能够明确购房者可以从银行获得的贷款额度，帮助购房者设定合理的购房预算，缩小找房范围，提高找房效率。
 节省时间。在购房过程中，IPA可以大大节省购房者与银行之间的沟通和审批时间，特别是如果遇到急迫购房的情况，会非常有用。
 提高议价谈判信心。有了IPA，购房者可以更加自信地与卖家谈判，因为已经知道了自己的贷款能力。

如何申请IPA？

选择意向贷款银行
对比多家银行的贷款方案，选定1~2家银行作为备选。

联系银行贷款专员
联系银行的贷款专员，了解该银行的贷款政策和所需材料。

递交所需评估材料
申请IPA需要的资料与在申请标准房屋贷款时大体相似，常规资料包括：
• 身份证件（NRIC）原件和复印件
• 最近的薪资单（3 个月）
• 最近的个人所得税单（NOA）(近2 年)
• 最新的公积金普通户头结单
• 最新的是否名下拥有组屋查询单

等待银行审批
银行会对提交的材料进行审核，综合考察购房者的收入、工作、年龄、资产、信用记录等情况，给出一个贷款额度，以及适用的各种贷款方案。IPA批准流程可能需要7-30天，具体要看购房者提供的材料是否及时、完整、准确。

IPA额度

你能获得的贷款金额受多方面因素影响，主要包括：

总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）
这一指标适用于购买各种类型住宅的情况。总偿债比率规定，借款人每月总收入只有 55% 可用于偿还债务，这些债务包括房贷、车贷、信用卡欠款、其他个人贷款等。如果购房者还有其他未偿还的贷款，那么这些债务会占用收入中55%的份额，从而影响房贷的额度。
例如，假如你月收入为 10000 元，那么你每月最多可用于偿还各种债务的金额为10000×55% =5500元。如果每月还有 2000 元的车贷和 1000 元的信用卡欠款需要偿还，那么用于还房贷的额度就只剩5500-2000-1000=2500 元。银行会据此限制你的房贷额度。

房贷偿还比率（Mortgage Servicing Ratio，MSR）
这个指标仅适用于购买组屋（HDB）和执行共管公寓（EC）的情况。
房贷偿还比率（MSR）是指借款人每月的总收入中用于偿还房贷的比例。目前房贷偿还比率的上限为 30%，例如，假设你每月收入为10000元，那么你最多只能用其中3000元来偿还房贷。

TDSR 和 MSR 考虑了不同的财务因素。TDSR 考虑了借款人的所有未偿还债务，包括住房、汽车、教育、信用卡等贷款。相比之下，MSR 更简单，因为它仅根据借款人的月收入计算。对于购买 HDB 或 EC 单位的借款人，将首先使用MSR进行评估，以计算他们每月可以偿还的最高金额。此后，将进一步对买家进行第二轮评估，考虑他们所有需偿还的债务是否在 TDSR 限制之内。如果借款人有未偿还的债务（例如汽车贷款），则可能会影响他们的借款金额，并且他们可能无法获得最高的 MSR 贷款金额。

总之，IPA在新加坡购房贷款过程中起着重要作用，购房者需要了解相关知识，进行合理的规划和准备，以便能够更加顺利地进行贷款和购房流程。

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